Steuern sparen
Mit einem Eigenheim können Sie Steuern sparen. Wir zeigen Ihnen wie.
1. Einfluss der Steuern
Als Hauseigentümer beeinflussen Sie Ihre Einkommenssteuer auf zwei Arten:
- Sie müssen den Eigenmietwert als Einkommen versteuern
- Sie können die Hypothekarzinsen und den Unterhalt vom steuerbaren Einkommen abziehen
Achtung: Der Eigenmietwert und die abzugsfähigen Unterhaltskosten sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich.
Bei den Vermögenssteuern müssen Sie den Steuerwert Ihrer Liegenschaft als Vermögen versteuern, können aber davon die Hypothekarschuld wieder abziehen.
Der Steuereffekt lässt sich an einem Beispiel einfach darstellen. Familie Meier wohnt mit zwei Kindern im Kanton Baselland:
Steuereffekt im Kanton Baselland
| Durchschnittlich steuerbares Haushaltseinkommen |
CHF 75'000.-- (unselbständige Erwerbstätigkeit) |
|---|---|
| Preis des Traumhauses | 600'000.-- |
| Verfügbares Eigenkapital | 150'000.-- |
| Höhe der Hypothekarschuld | 450'000.-- |
| Durchschnittlicher Zinssatz | 4.5% pro Jahr |
| Amortisationen | 4'500.-- |
Beispiel
| Jahr | Hypothek | Amortisation | Hypothekarzins | Steuerreduktion des Wohneigentums |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 450'000.-- |
4'500.-- |
20'250.-- |
4'146.-- |
| 2 | 445'500.-- |
4'500.-- |
20'048.-- |
4'103.-- |
| 3 | 441'000.-- |
4'500.-- |
19'845.-- |
4'048.-- |
| 10 | 405'000.-- |
4'500.-- |
18'225.-- |
3'729.-- |
| 20 | 360'000.-- |
4'500.-- |
16'200.-- |
3'242.-- |
Steuerersparnis in 20 Jahren: CHF 74'046.-- (ohne Sparzins gerechnet).
In dieser Berechnung wurden Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten sowie Eigenmietwert mit einbezogen. Vermögens- und Kirchensteuern wurden der Einfachheit halber nicht berücksichtigt.
2. Indirekte Amortisation
Sparen Sie zusätzlich Steuern mit der indirekten Amortisation indem Sie Ihre Amortisation auf ein Sparen 3-Vorsorgekonto der BLKB einzahlen. Da 3.-Säule-Konten gesetzlich steuerprivilegiert sind, können Sie neben den Hypothekarzinsen zusätzlich den jährlich geleisteten Betrag vom steuerbaren Einkommen abziehen. Der Zinsertrag ist ebenfalls steuerfrei.
Und das ist noch nicht alles:
Weil Sie den Amortisationsbetrag auf das Sparen 3-Vorsorgekonto einzahlen, verringert sich der Hypothekarbetrag und die Zinszahlungen während der Laufzeit nicht. Damit reduzieren sich auch Ihre abzugsfähigen Beträge auf das steuerbare Einkommen und Vermögen nicht. Amortisiert Familie Meier also indirekt mit einem Sparen-3-Vorsorgekonto, dann kann sie innert 20 Jahren noch einmal zusätzlich CHF 28'225.-- an Steuern sparen.
Steuerreduktion des Wohneigentums - Beispiel
| Jahr | Hypothek | Sparen 3 (Amortisation) | Hypothekarzins | Steuerreduktion des Wohneigentums |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 450'000.-- |
4'500.-- |
20'250.-- |
5'113.55 |
| 2 | 450'000.-- |
4'500.-- |
20'250.-- |
5'113.55 |
| 3 | 450'000.-- |
4'500.-- |
20'250.-- |
5'113.55 |
| 10 | 450'000.-- |
4'500.-- |
20'250.-- |
5'113.55 |
| 20 | 450'000.-- |
4'500.-- |
20'250.-- |
5'113.55 |
Total spart Familie Meier in 20 Jahren CHF 102'271.-- an Steuern (ohne Sparzins gerechnet).
3. Vergleich direkte und indirekte Amortisation
Direkte Amortisation
Vorteile:
- Hypothekarschuld nimmt ab.
- Hypothekarzinsbelastung nimmt ab.
Nachteile:
- Steigende Steuerbelastung durch sinkende Abzüge: Da die Hypothekarschuld sinkt, können bei der Berechnung der Einkommenssteuern weniger Zinsen und bei der Vermögenssteuer weniger Schulden abgezogen werden.
- Höhere finanzielle Anfangsbelastung: dieser Umstand fällt mit dem beim Erwerb von Wohneigentum oft vorhandenen Finanzierungsengpass und sonstigen hohen Ausgaben zusammen (Familie, Kinder, Einrichtungen).
Indirekte Amortisation
Vorteile:
- Hohe, konstante Zinsabzüge bei der Berechnung des steuerbaren Einkommens.
- Hohe, konstante Abzüge bei der Berechnung der Vermögenssteuer.
- Zusätzliche Abzugsfähigkeit der Amortisationsprämien in der Steuererklärung.
- Tiefere finanzielle Anfangsbelastung.
Nachteile:
- Die Zinsbelastung nimmt nicht ab.
Direkte Amortisation und indirekte Amortisation
4. Steuerberechnung
Berechnen Sie Ihre Steuersparmöglichkeiten
