ABC des Stockwerkeigentums
A wie Abwart, Liftservice & Co.
Im Stockwerkeigentum fallen bestimmte Nebenkosten an, die alle Eigentümerinnen und Eigentümer gemeinsam tragen – zum Beispiel der Lohn für den Hauswart, Gebühren für den Liftservice oder die Entsorgungskosten. Diese sogenannten gemeinschaftlichen Betriebskosten lassen sich nur begrenzt beeinflussen.
Tipp: Wer sich für eine Wohnung interessiert, sollte sich unbedingt vor dem Kauf über die aktuellen Nebenkosten informieren – insbesondere, wenn diese überdurchschnittlich hoch erscheinen.
B wie Beschlüsse
In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft werden wichtige Entscheide gemeinsam an der Eigentümerversammlung getroffen. Dazu gehören beispielsweise Renovationen, bauliche Veränderungen oder Investitionen in den Unterhalt. Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, lohnt sich ein Blick in vergangene Protokolle: Welche Beschlüsse wurden zuletzt gefasst? Sind grössere Investitionen geplant? Wie konstruktiv und harmonisch verlaufen die Versammlungen? Solche Informationen helfen Ihnen, die Gemeinschaft besser einzuschätzen – und unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
C wie Charmante Nachbarn
Eine gute Nachbarschaft ist im Stockwerkeigentum besonders wichtig. Denn man teilt sich nicht nur den Gartenzaun, sondern auch das Treppenhaus, die Waschküche oder die Tiefgarage. Zudem werden viele Themen gemeinsam diskutiert und entschieden. Ein respektvoller Umgangston, die Bereitschaft zu Kompromissen und ein gewisses Mass an Toleranz sind für das Zusammenleben zentral. Ein freundliches «Grüezi» beim Einzug wirkt Wunder – und zeigt, dass Sie Interesse an einem guten Miteinander haben.
D wie Dach
Auch wenn sich Ihre Wohnung direkt unter dem Dach befindet – für dessen Unterhalt und allfällige Sanierungen sind alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer gemeinsam verantwortlich. Das Dach zählt zu den gemeinschaftlichen Bauteilen. Gleiches gilt übrigens für Fassade, Fenster, tragende Mauern oder das Fundament.
E wie Erneuerungsfonds
Ein gut geführter Erneuerungsfonds ist das finanzielle Rückgrat jeder Stockwerkeigentümergemeinschaft. Daraus werden grössere Unterhaltsarbeiten wie eine Dachsanierung oder der Ersatz der Heizungsanlage finanziert.
Jede Partei zahlt regelmässig einen Beitrag ein – dieser lässt sich zudem vom steuerbaren Einkommen abziehen. Wichtig: Ein Erneuerungsfonds ist nicht obligatorisch. Deshalb sollten Sie beim Kauf unbedingt abklären, ob ein solcher Fonds besteht und wie hoch das aktuelle Guthaben ist. Das Guthaben am Erneuerungsfonds geht an die neue Eigentümerschaft über.
F wie Fassade
In Ihrer eigenen Wohnung dürfen Sie grundsätzlich umbauen, wie Sie möchten – solange Sie die Nachbarinnen und Nachbarn nicht stören. Gemeinschaftliche Bereiche wie die Fassade hingegen betreffen alle, deshalb sind Veränderungen nur mit Beschluss der Eigentümerversammlung möglich.
G wie Gemeinschaftsentscheid
Das Stockwerkeigentum lebt von der Mitbestimmung. Viele Vorhaben, sei es eine neue Heizungsanlage oder die Umgestaltung des Gartens, erfordern einen Mehrheitsentscheid. Für eine gültige Beschlussfassung braucht es:
- die Anwesenheit oder Vertretung von mindestens der Hälfte der Eigentümerinnen und Eigentümer nach Köpfen
- sowie mindestens die Hälfte der gesamten Wertquoten
Diese Regeln sind gesetzlich vorgegeben und sichern eine faire Beteiligung aller Parteien.
H wie Hausordnung
Die Hausordnung regelt das tägliche Miteinander – und geht oft über das hinaus, was allgemein bekannt ist. So kann sie das Grillieren auf dem Balkon, das Anbringen von Satellitenschüsseln oder das Musizieren zu bestimmten Zeiten einschränken. Auch wenn Ruhezeiten in der Schweiz kantonal geregelt sind, lohnt sich ein Blick in die konkrete Hausordnung Ihrer Liegenschaft – idealerweise noch vor dem Kauf. So vermeiden Sie Konflikte und wissen genau, was erlaubt ist.
I wie Immissionen
Immissionen – das klingt technisch, meint aber ganz Alltägliches: Lärm, Gerüche, Erschütterungen oder Staub. Gemäss Schweizer Zivilrecht gilt: übermässige Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn sind zu unterlassen. Wer Musik liebt oder gerne grilliert, sollte Rücksicht nehmen. Ebenso wichtig ist es, auf lärmintensive Arbeiten Rücksicht zu nehmen – zum Beispiel bei Renovationen. Gegenseitiges Verständnis hilft, Konflikte zu vermeiden.
K wie Konflikte
Konflikte lassen sich selbst in der besten Eigentümergemeinschaft nicht immer vermeiden. Wichtig ist, dass sie frühzeitig und offen angesprochen werden. Oft genügt ein klärendes Gespräch – notfalls hilft ein Blick in das Reglement oder die Hausordnung.
Lässt sich keine Einigung erzielen, können Beschlüsse an der Eigentümerversammlung beantragt oder angepasst werden. In hartnäckigen Fällen ist eine Mediation ein guter Weg, um eine Eskalation zu vermeiden. Ein gerichtlicher Streit sollte das letzte Mittel sein – denn er belastet das Zusammenleben meist dauerhaft.
L wie Liegenschaft
Stockwerkeigentum entsteht durch eine sogenannte Stockwerkeigentumsbegründung. Diese umfasst unter anderem:
- die Aufteilungspläne (z. B. Lage und Grösse der Wohnungen),
- eine Begründungserklärung oder einen Begründungsvertrag,
- einen Grundbucheintrag.
Rechtlich basiert Stockwerkeigentum auf Miteigentum an der gesamten Liegenschaft. Jede Partei besitzt ein Sonderrecht an ihrer Wohnung und ist gleichzeitig Miteigentümerin oder Miteigentümer der gemeinschaftlichen Teile.
M wie Mediation
Die Mediation ist eine aussergerichtliche Methode, um Konflikte zu lösen. Mit Hilfe einer neutralen Fachperson (Mediatorin oder Mediator) wird eine Lösung erarbeitet, mit der alle Parteien leben können – und die rechtlich verbindlich ist. Gerade bei Nachbarschaftskonflikten ist Mediation oft zielführender und günstiger als ein Gerichtsverfahren.
N wie Nebenkosten
Nebenkosten wie Strom in den Gemeinschaftsbereichen, Wasser oder Reinigungskosten fallen unabhängig vom Zustand der Liegenschaft an. Im Gegensatz zu Unterhaltskosten werden sie nicht über den Erneuerungsfonds abgedeckt, sondern direkt nach Wertquote auf die Eigentümerinnen und Eigentümer verteilt.
Einzig die Heizkosten unterliegen häufig einer separaten Verteilung, zum Beispiel nach effektivem Verbrauch.
O wie Organisation
Eine gut funktionierende Eigentümergemeinschaft braucht klare Spielregeln – diese werden im Reglement, in der Hausordnung sowie an der Eigentümerversammlung definiert.
Je transparenter und organisierter die Abläufe, desto geringer das Konfliktpotenzial. Deshalb ist es wichtig, dass alle Beteiligten gut informiert sind und sich aktiv einbringen.
P wie Protokoll
Alle Beschlüsse, die an einer Eigentümerversammlung gefasst werden, müssen protokolliert werden – das ist gesetzlich vorgeschrieben. Das Protokoll enthält:
- die Namen und Quoten der anwesenden Parteien,
- eine Auflistung der Traktanden und
- die genauen Beschlüsse.
Dieses Dokument ist auch für spätere Käuferinnen und Käufer sowie Erbinnen und Erben verbindlich – und sollte daher sorgfältig aufbewahrt werden.
Q wie Qualität
Bei baulichen Massnahmen wird zwischen drei Stufen unterschieden:
- Notwendig: zur Werterhaltung (z. B. Fassadenrenovation)
- Nützlich: zur Verbesserung oder Wertsteigerung (z. B. moderne Beleuchtung)
- Luxuriös: zur Verschönerung oder Komfortsteigerung (z. B. Designertüren)
Je nach Kategorie gelten unterschiedliche Abstimmungsregeln. Wichtig: Keine Massnahme darf einzelnen Eigentümerinnen oder Eigentümern unverhältnismässig schaden.
R wie Reglement
Ein Reglement ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Es definiert die Spielregeln der Gemeinschaft und sollte unter anderem folgende Punkte enthalten:
- Sonderrechte und exklusive Nutzungsrechte,
- Kostenverteilung für Unterhalt,
- Regeln über die Verwendung des Erneuerungsfonds,
- Einberufung und Ablauf der Eigentümerversammlung,
- Aufgaben der Verwaltung,
- eine Streitbeilegungsklausel (z. B. mit Mediation).
Je klarer das Reglement, desto einfacher die Verwaltung und das Zusammenleben.
S wie Sonderrechte
Das Sonderrecht umfasst in der Regel Ihre Wohnung, häufig auch Keller oder Estrichabteil – vorausgesetzt, diese Bereiche sind räumlich abgeschlossen und verfügen über einen eigenen Zugang.
Innerhalb Ihrer Sonderrechte haben Sie weitgehende Gestaltungsfreiheit – solange Sie keine unzumutbaren Immissionen verursachen oder tragende Teile des Gebäudes verändern.
T wie Treppenhaus
Das Treppenhaus gehört – wie Fenster, Dach oder die zentrale Heizungsanlage – zu den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft. Es steht allen zur Verfügung und wird über die Gemeinschaft verwaltet.
Veränderungen oder Renovationen am Treppenhaus dürfen nur gemeinsam beschlossen werden – individuell angebrachte Teppiche oder Dekorationen sind meist nicht erlaubt.
U wie Unterhalt
Für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile leisten alle Eigentümerinnen und Eigentümer regelmässige Beiträge in den Erneuerungsfonds. Die Höhe richtet sich nach der Wertquote. Welche Massnahmen daraus finanziert werden, entscheidet die Eigentümerversammlung.
V wie Verwaltung
Viele Eigentümergemeinschaften beauftragen eine Verwaltung – entweder eine externe Firma oder eine Privatperson. Diese übernimmt:
- die Organisation von Versammlungen,
- die Buchhaltung für Unterhalts- und Nebenkosten,
- die Koordination von Dienstleistern.
Eine kompetente Verwaltung ist Gold wert – sie sorgt für Übersicht, Kontinuität und Transparenz.
W wie Wertquote
Die Wertquote definiert den Anteil einer Eigentümerin oder eines Eigentümers am gesamten Gebäude – meist in Tausendsteln angegeben (z. B. 95/1000). Sie basiert auf Faktoren wie Wohnfläche, Lage, Besonnung oder Aussicht.
Die Wertquote ist relevant für die Stimmverhältnisse an der Eigentümerversammlung sowie für die Kostenverteilung bei Unterhalt und Investitionen.
XYZ wie Zustand
Der bauliche Zustand der Wohnung spielt eine zentrale Rolle – ganz egal, ob es sich um einen Neubau oder Altbau handelt. Achten Sie bei der Besichtigung auf mögliche Renovationsbedarfe, auch ausserhalb der eigenen Wohnung (z. B. an Fassade oder Heizung).
Tipp: Ziehen Sie bei Unsicherheiten eine Fachperson hinzu – so vermeiden Sie spätere Kostenfallen.
Fazit
Wer sich frühzeitig mit den Besonderheiten des Stockwerkeigentums auseinandersetzt, schafft eine solide Grundlage für ein harmonisches Zusammenleben und einen langfristigen Werterhalt der Liegenschaft. Das Stockwerkeigentum ist mehr als nur ein Dach über dem Kopf – es ist ein Zusammenspiel von Rechten, Pflichten und gemeinschaftlichem Engagement. Und es bietet viele Chancen – aber auch spezifische Herausforderungen. Wer sich frühzeitig informiert, das Reglement versteht und sich aktiv einbringt, profitiert von einem gut organisierten und wertstabilen Zuhause.
