Steuern bei Liegenschaftsübertragung

Familieninterne Übertragung im Überblick

Eine Liegenschaft kann zu Lebzeiten insbesondere als Schenkung, Erbvorbezug oder vergünstigter Verkauf an Kinder oder andere Familienmitglieder übertragen werden. Auch wenn die Motivation meist familiär ist, können unerwartet hohe Steuerbelastungen oder spätere Konflikte entstehen, wenn zentrale Punkte ungeklärt bleiben.

Wesentliche Themen sind dabei Grundstückgewinnsteuer, Schenkungs- und Handänderungssteuer, Einkommens- und Vermögenssteuern sowie mögliche Auswirkungen auf Ergänzungsleistungen. Eine vorausschauende Gestaltung hilft, die Interessen aller Beteiligten – Eltern wie Nachkommen – langfristig zu wahren.

Grundstückgewinnsteuer: latente Belastung im Blick

Die Grundstückgewinnsteuer erfasst den Gewinn, der beim Verkauf oder bei einer entgeltlichen Übertragung einer Liegenschaft entsteht, also die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten. Zu den Anlagekosten zählen insbesondere der ursprüngliche Kaufpreis sowie wertvermehrende Investitionen wie An- oder Umbauten.

Wird eine Liegenschaft unentgeltlich übertragen (z.B. Schenkung oder Erbvorbezug), wird die Grundstückgewinnsteuer in der Regel aufgeschoben, und das Kind übernimmt die sogenannte latente Grundstückgewinnsteuer. Diese wird erst beim späteren Verkauf durch das Kind fällig, und zwar auf Basis des ursprünglichen Anschaffungswerts der Eltern, weshalb eine transparente Dokumentation dieser latenten Steuerlast im Übergabevertrag wichtig ist.

Schenkungs- und Handänderungssteuer im Baselbiet

Die Schenkungssteuer ist kantonal geregelt; direkte Nachkommen sind in den meisten Kantonen von der Schenkungssteuer befreit, während bei Schenkungen an andere Personen (z.B. Schwiegerkinder oder Drittpersonen) teilweise erhebliche Steuern anfallen können. Vor einer Übertragung sollte daher geprüft werden, ob und in welchem Umfang im Kanton Basel-Landschaft eine Schenkungssteuerpflicht besteht, insbesondere wenn nicht ausschliesslich Kinder begünstigt werden.

Im Kanton Basel-Landschaft wird bei entgeltlichen Übertragungen von Grundstücken eine Handänderungssteuer erhoben, die für Veräusserer und Erwerber je 1,25 % des Kaufpreises beträgt. Handänderungen infolge Schenkung sind hingegen von der Handänderungssteuer befreit, soweit darauf eine allfällige Schenkungssteuer erhoben wird. Dadurch kann eine sorgfältige Strukturierung der Übertragung im Familienkreis zu einer erheblichen Reduktion der Nebenkosten beitragen.

Gemischte Schenkung und Familienpreise

In der Praxis häufig ist die gemischte Schenkung: Ein Teil des Werts wird als Kaufpreis bezahlt (z.B. durch Übernahme einer Hypothek, Einräumung eines Wohnrechtes oder einer Nutzniessung), der Rest wird unentgeltlich übertragen.

Nach bisheriger Praxis wurde im Kanton Basel-Landschaft die Grundstückgewinnsteuer nur auf dem entgeltlichen Teil, also auf der effektiven Gegenleistung, erhoben, sofern diese die Gestehungskosten übersteigt. Lag die Gegenleistung unter den Gestehungskosten, wurde ein voller Steueraufschub gewährt.

Das Bundesgericht hat nun in einem Urteil vom 22.12.2025 festgehalten, dass Grundstückgewinne nur ganz oder gar nicht aufgeschoben werden können. Das Urteil betrifft zwar den Kanton St. Gallen, ist aber auch für die Kantone bindend, die bisher bei gemischten Schenkungen von einem Ermessensspielraum ausgegangen sind. So gilt nun auch im Kanton Basel-Landschaft, dass Schenkungen zu einem vollen Steueraufschub führen.

Wohnrecht und Nutzniessung – Nutzung bleibt bei den Eltern

Häufig möchten Eltern in der Liegenschaft wohnen bleiben, obwohl das Eigentum bereits auf die Kinder übertragen wird. Dies erfolgt oft in Form eines Wohnrechts (Recht, selbst zu wohnen) oder einer Nutzniessung (Recht, die Liegenschaft zu nutzen und Erträge zu beziehen).

Aus steuerlicher Sicht gilt ein lebenslängliches Wohnrecht oder eine Nutzniessung als Gegenleistung, deren kapitalisierter Barwert in die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer einfliesst. Die Berechnung erfolgt anhand von Barwerttafeln unter Berücksichtigung von Alter der Berechtigten, Eigenmietwert, Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen; je nach Höhe dieses Barwerts kann dies eine Steuer auslösen oder zu einem Steueraufschub führen.

Einkommens-, Vermögenssteuer und Ergänzungsleistungen

Nach der Übertragung muss das Kind die Liegenschaft in seiner Steuererklärung als Vermögen deklarieren; wird sie selbst bewohnt, ist der Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern, dem Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten gegenübergestellt werden können. Wohnen die Eltern aufgrund eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung weiter in der Liegenschaft, bleibt bei einem Wohnrecht das Vermögen in der Regel beim Kind steuerbar, während die Nutzung bei den Eltern liegt. Bei einer Nutzniessung liegt sowohl die Nutzung als auch die Besteuerung der Erträge – und in der Regel auch des Vermögens – bei den Eltern.

Schenkungen können den Anspruch auf Ergänzungsleistungen (EL) zur AHV oder IV mindern. Wer im Hinblick auf einen möglichen Heimaufenthalt oder eine spätere EL-Abhängigkeit eine Liegenschaft überträgt, sollte die Auswirkungen daher unbedingt mit einer Fachperson für Steuern und Sozialversicherungen besprechen.

Bedeutung von Dokumentation und Unterlagen

Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist es entscheidend, alle Unterlagen rund um Erwerb und Investitionen an der Liegenschaft sorgfältig aufzubewahren. Dazu gehören Kaufverträge, Gebührenrechnungen, Belege für wertvermehrende Investitionen sowie Nachweise zu Unterhaltskosten, die steuerlich nicht vollständig berücksichtigt wurden.

Diese Dokumente dienen als Nachweis der Anlagekosten und können den steuerbaren Gewinn im Verkaufsfall deutlich reduzieren. Gleichzeitig erleichtert eine vollständige Dokumentation die Zusammenarbeit mit Steuerbehörden, Notaren, Treuhändern und der Bank. Insbesondere für Geschäftsunterlagen mit Bezug zu Grundstücken wird eine Aufbewahrungsfrist von 26 Jahren empfohlen.

Unterstützung durch die BLKB

Die steuerliche Behandlung von Grundstückgewinnen, Schenkungen, gemischten Schenkungen, Wohnrechten und Nutzniessungen im Kanton Basel-Landschaft ist komplex und von kantonalen Besonderheiten geprägt. Für Kundinnen und Kunden BLKB mit Wohnsitz im Baselbiet lohnt sich deshalb eine frühzeitige, ganzheitliche Finanz- und Nachlassplanung.

User Beratungsteam unterstützt bei der Einschätzung von Szenarien, der Strukturierung von familieninternen Übertragungen und der Zusammenstellung der relevanten Unterlagen. Verbindliche Steuerentscheide trifft immer das zuständige Steueramt, weshalb individuelle Lösungen im persönlichen Gespräch geprüft und auf Ihre persönliche Situation abgestimmt werden sollten.

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