Die Antwort ist komplex und hängt stark von der individuellen Situation ab. Ob eine Immobilie direkt oder über eine Immobiliengesellschaft gehalten werden sollte, hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter Steuerbelastung, Finanzierungsstruktur, Anzahl und Art der Liegenschaften sowie langfristige Ziele.
Dieser Beitrag beleuchtet die zentralen Einflussfaktoren sowie Chancen und Risiken und zeigt auf, unter welchen Voraussetzungen der Einsatz einer Immobiliengesellschaft sinnvoll sein kann – auch im Hinblick auf mögliche künftige gesetzliche Änderungen.
Privatvermögen vs. Geschäftsvermögen
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie eine Liegenschaft selbst bewohnen, lohnt sich die Überführung in eine Immobiliengesellschaft in der Regel nicht. Der administrative Aufwand und die steuerlichen Folgen stehen oft in keinem Verhältnis zum Nutzen.
Anders sieht es aus, wenn Sie Immobilien als Kapitalanlage halten, ein Portfolio aufbauen wollen oder regelmässig Objekte kaufen und verkaufen. Hier kommen die Vorteile einer juristischen Person zum Tragen.
Wann ist eine Immobiliengesellschaft besonders attraktiv?
Generell gibt es spezifische Szenarien, in denen die Gründung einer Immobiliengesellschaft geprüft werden sollte, insbesondere wenn bestimmte steuerliche, rechtliche oder strategische Voraussetzungen erfüllt sind.
Bei Neuerwerb und Vermögensaufbau
Der ideale Zeitpunkt für eine Immobiliengesellschaft ist der Neuerwerb einer Liegenschaft. So vermeiden Sie Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern, die anfallen würden, wenn Sie eine Liegenschaft später vom Privat- ins Geschäftsvermögen übertragen.
Dient die Immobilie primär der Vermögensbildung, können Gewinne in der Gesellschaft behalten (thesauriert) werden. Diese unterliegen dann der tieferen Gewinnsteuer der Gesellschaft und nicht der oft höheren privaten Einkommenssteuer.
Bei hoher Steuerprogression
Wenn Sie Liegenschaften an Dritte vermieten und hohe Erträge erwirtschaften, treibt dies das private steuerbare Einkommen in die Höhe (Steuerprogression). In einer Gesellschaft werden diese Erträge separat besteuert, was die private Steuerlast senken kann.
Zum Aufbau eines Immobilienportfolios
Sind der Aufbau eines grösseren Portfolios oder regelmässige Käufe und Verkäufe geplant, bietet eine Gesellschaft klare Vorteile. Sie erleichtert die Verwaltung und ermöglicht professionelle Strukturen. Auch eine Ergänzung durch eine Holdingstruktur ist denkbar.
Vermeidung des «Gewerbemässigen Liegenschaftenhandels»
Ein oft unterschätztes Risiko für Privatinvestoren ist die Einstufung als «gewerbemässiger Liegenschaftenhändler» durch die Steuerbehörden. Dies kann beispielsweise passieren bei:
- Häufigen Käufen und Verkäufen
- Kurzer Besitzdauer
- Einsatz von Fremdmitteln oder spezifischen Fachkenntnissen
Die Konsequenz: Private Kapitalgewinne werden plötzlich als Einkommen besteuert, und es werden Sozialversicherungsabgaben fällig. Eine Immobiliengesellschaft schafft hier klare Verhältnisse, da sie ohnehin buchführungspflichtig und steuerpflichtig ist.
Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
Ein aktuelles Thema macht die Immobiliengesellschaft noch interessanter: Die beschlossene Abschaffung des Eigenmietwerts (Umsetzung frühestens ab Anfang 2028). Der Systemwechsel ändert die Regeln für den Schuldzinsenabzug drastisch.
Nach neuem Recht (Bund und Kantone) sind Schuldzinsen bei vermieteten Liegenschaften im Privatvermögen nur noch beschränkt abzugsfähig. Es droht die Anwendung der sogenannten «quotal-restriktiven Methode».
Was bedeutet das?
Das Verhältnis Ihrer vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen bestimmt, wie viele Schuldzinsen Sie noch abziehen dürfen.
- Beispiel: Sie besitzen ein Eigenheim (Wert 800 000 CHF), ein Bankkonto (200 000 CHF) und haben Schulden von 500 000 CHF bei Schuldzinsen in der Höhe von 10 000 CHF. Da Sie keine vermieteten Liegenschaften haben, wäre nach neuem Recht gar kein Schuldzinsabzug mehr möglich – auch nicht für das Eigenheim (Ausnahme Ersterwerber).
- Besitzen Sie zusätzlich eine vermietete Wohnung (Wert 800 000 CHF), wird ein «Mischsatz» berechnet. Im Beispiel führt dies dazu, dass von 10 000 CHF Schuldzinsen nur noch 4444 CHF (44,4 %) steuerlich abzugsfähig wären.
In einer Immobiliengesellschaft hingegen bleiben Schuldzinsen und Investitionen weiterhin in vollem Umfang abzugsfähig. Dies steigert die Attraktivität, Renditeobjekte auszulagern, massiv.
Die Vor- und Nachteile im Überblick
Vorteile:
- Abschreibungen: Sie können auf den Liegenschaften Abschreibungen vornehmen, was den steuerbaren Gewinn der Gesellschaft senkt.
- Rückstellungen: Für künftige Renovationen können Rückstellungen gebildet werden.
- Haftung: Als Aktionär haften Sie nicht persönlich für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft.
- Nachfolge: Anteile an einer AG oder GmbH lassen sich einfacher vererben oder übertragen als einzelne Grundstücke (jedoch Vorsicht – wirtschaftliche Handänderung)
Nachteile und Kosten:
- Doppelbesteuerung: Gewinne werden erst in der Gesellschaft (Gewinnsteuer) und bei der Ausschüttung an die Inhaberschaft privat (Einkommenssteuer auf Dividenden) besteuert. Dank des Teilbesteuerungsverfahrens wird die Dividende jedoch meist ermässigt besteuert (je nach Kanton mind. 50 %, Bund 70 %).
- Gründungskosten: 1500 CHF bis 2000 CHF zzgl. Handelsregistergebühren und evtl. Revisionskosten bei Sacheinlagen.
- Überführungskosten: Bei der Einbringung bestehender Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft können Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern anfallen. Diese einmaligen Überführungskosten sind den langfristigen Vorteilen gegenüberzustellen; es ist zu berechnen, ab welchem Zeitpunkt sich die Struktur amortisiert.
- Administration: Eine Gesellschaft erfordert eine kaufmännische Buchführung, einen Jahresabschluss und eine eigene Steuererklärung.
- Hypotheken: Banken gewähren Gesellschaften oft etwas schlechtere Konditionen, da die persönliche Haftung des Eigentümers fehlt.
Fazit
Für Besitzer von selbstgenutztem Wohneigentum bleibt das Privateigentum meist die beste Wahl. Für Investoren mit mehreren Renditeobjekten, hoher Steuerbelastung oder Nachfolgeüberlegungen ist die Immobiliengesellschaft jedoch ein mächtiges Instrument. Aufgrund der neuen steuerlichen Rahmenbedingungen empfiehlt sich für Vermieter und Investoren eine Prüfung der Überführung von Renditeobjekten in eine Immobiliengesellschaft, insbesondere bei komplexen Vermögensstrukturen mit weiteren Privatliegenschaften, Wertschriftendepots und hoher Fremdfinanzierung auf Privatstufe.
Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, ist eine detaillierte Steuersimulation erforderlich. Dabei werden unter anderem der aktuelle Verkehrswert sowie der allgemeine Zustand der Liegenschaft, die Anlagekosten, die geplanten Investitionen und die Entwicklung der Mieteinnahmen über die nächsten 20 Jahre berücksichtigt.
Gerne prüfen wir gemeinsam, ob eine Immobiliengesellschaft der richtige Weg für Ihre langfristige Vermögens- und Nachfolgeplanung ist.
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