✔ Sie wissen welche Kosten im Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb anfallen
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Tragbarkeit prüfen - Text
Finanzielle Tragbarkeit prüfen
Wer sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, muss ganz am Anfang eine wichtige Frage beantworten: Was kann ich mir eigentlich leisten? Dabei spielen Eigenkapital und Tragbarkeit die entscheidenden Rollen.
Eigenkapital
20 % des Kaufpreises müssen aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Für den Rest können eine erste und eine zweite Hypothek aufgenommen werden. Für das Eigenkapital können verschiedene Quellen genutzt werden.
Tragbarkeit
Beim Haus- oder Wohnungskauf ist es zentral, dass man sich die Immobilie mit allen anfallenden Kosten langfristig leisten kann. Eine saubere Budgetplanung ist absolut zwingend. Neben den realen Kosten spielt bei der Finanzierung aber noch etwas anderes eine entscheidende Rolle: die sogenannte Tragbarkeitsberechnung. Sie wird auf Basis des kalkulatorischen Zinssatzes errechnet und stellt sicher, dass man sich das Haus auch bei deutlich gestiegenen Hypothekarzinsen noch leisten kann. Entscheidend sind hier in erster Linie die Lohnausweise – je nach Eigentumsform von mehreren Personen.
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Mit der Tragbarkeitsberechnung wird festgestellt, ob sich ein Kunde oder eine Kundin einen Kredit in einer bestimmten Höhe langfristig leisten kann. Bei der Berechnung werden die Kosten für die Liegenschaft ins Verhältnis zum Bruttolohn aller am Kauf beteiligten Personen gestellt. Die Kosten werden dabei aus der Zinsbelastung mit dem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz, aus Unterhalts- und Nebenkosten sowie aus dem Betrag für die Amortisation zusammengesetzt. Hier finden Sie Beispiele für mögliche Tragbarkeitsberechnungen.
Kalkulatorischer Zinssatz
Für die Tragbarkeitsberechnung wenden wir einen kalkulatorischen Zinssatz von 5.0 % an. So ist garantiert, dass die Kundinnen und Kunden auch bei steigenden Zinsen ihre Hypothek noch bezahlen können. Entsprechend fällt die Zinsbelastung in der Tragbarkeitsberechnung momentan deutlich höher aus als die realen Zinsen.
Amortisation
Ein Teil des von der Bank vorfinanzierten Geldes – nämlich die zweite Hypothek – muss zurückbezahlt werden. Für diese sogenannte Amortisation haben die Schuldner maximal 15 Jahre Zeit.
Unterhalts- und Nebenkosten
Im Durchschnitt muss 1 % des Liegenschaftswertes für Renovations- und Erneuerungsarbeiten aufgewendet werden. Daher wird dieser Prozentsatz bei der Tragbarkeitsberechnung angewendet. Bei neuen Liegenschaften kann dieser Wert in der Realität etwas tiefer sein und bei älteren Liegenschaften entsprechend höher ausfallen.
Erste und zweite Hypothek
Die sogenannten Belehnungsgrenzen sagen aus, bis zu welchem Grad eine Liegenschaft mit Schulden belastet werden darf. Sie definieren das Verhältnis der Schulden zum Liegenschaftswert. In der Schweiz müssen 20 % des Kaufpreises mit eigenen Mitteln bewältigt werden. Zusätzlich zu diesen Eigenmitteln können eine erste Hypothek und eine zweite Hypothek aufgenommen werden. Die erste Hypothek beträgt maximal 66,67 % des Kaufpreises und muss nicht zurückbezahlt werden. Für den restlichen Finanzierungsbedarf wird in der Regel eine zweite Hypothek aufgenommen. Diese muss amortisiert werden.
Eigenkapital
Die Eigenmittel sind neben der Tragbarkeit die entscheidende Hürde beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Ersparnisse können dafür genauso verwendet werden wie angesammeltes Guthaben auf Säule-3a-Konten. Auch Pensionskassengelder können bei selbstgenutzten Liegenschaften einen Teil der Eigenmittel liefern, allerdings müssen die sogenannten harten Eigenmittel (Ersparnisse, Schenkungen und Erbvorbezug) mindestens 10 % betragen. Das Eigenkapital muss mindestens 20 % des Kaufpreises ausmachen. Es ist aber auch möglich, einen grösseren Teil der Liegenschaft mit eigenen Mitteln zu finanzieren. Dann reduziert sich die Zinsbelastung entsprechend. Mit unserer praktischen Liste sehen Sie übersichtlich, welche eigenen Mittel Sie zur Verfügung haben.
Pensionskassengelder
Vorsorgeguthaben bei Pensionskassen oder auf Freizügigkeitskonten sind eine beliebte Quelle für Eigenmittel beim Haus- oder Wohnungskauf. Das Geld kann im Rahmen eines sogenannten Vorbezugs ausbezahlt werden, allerdings nur, wenn es sich um eine selbst genutzte Liegenschaft handelt. Ein Vorbezug ist nur alle fünf Jahre möglich und das bezogene Kapital wird besteuert. Wenn Vorsorgegelder für den Hauskauf bezogen werden, hat dies Kürzungen der Rentenleistungen zur Folge. Der Bezug wird im Grundbuch vermerkt, da das bezogene Geld bei einem Verkauf wieder in die Pensionskasse zurückfliessen muss. Pensionskassengelder können alternativ auch verpfändet werden. Dann dient das Kapital der Bank als Sicherheit. Das Geld bleibt aber in der Pensionskasse und wird nur bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners angetastet. Da kein Geld bezogen wird, fallen keine Steuern an und die Rentenleistungen bleiben bestehen. Die Hypothek ist jedoch höher und der Teil, der innert 15 Jahren amortisiert werden muss, ist ebenfalls grösser.
